不動産トラブルのご相談契約・賃貸経営・土地と建物の紛争

契約違反が無く、普通の借家契約であれば、貸主に正当の事由がないかぎり、退去に応じる義務はありません。

貸主からの更新拒絶や解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができません（借地借家法28条）。

定期借家の場合は、期間の満了で契約が終わりますが、書面での契約、事前の説明、終了の通知などの要件がそろっているかを確かめます（同法38条）。

その場で署名せず、理由と期限を書面で確かめ、届いた書面を保管してください。

応じるかどうかは、契約の種類と、貸主に正当の事由があるかで変わります。

貸主からの更新拒絶や解約の申入れには正当の事由が要り、立退料などの申出は、その判断で考慮される事情の一つです（借地借家法28条）。

提示された内容は、引越しの費用、転居先の初期費用、家賃の差額、事業なら営業上の損失、退去の時期と支払いの時期に分けて、書面で確かめてください。

その場で署名せず、理由を書面で確かめてから、ご相談ください。

全額を払う必要があるとは限りません。

借主が元に戻す義務を負うのは、通常の使い方による傷みと経年変化を除いた、借りた後の損傷で、借主の責任によらないものも除かれます（民法621条）。

通常の使い方による傷みの補修費用を借主が負担するには、その範囲が契約で明確に合意されている必要がある、とした最高裁の判決があります（平成17年12月16日）。

まず明細を出してもらい、契約書の特約と、入居時・退去時の写真を確かめてください。

補修などの追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められる場合があります（民法562条〜564条）。

種類・品質の不適合は、知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則として請求できなくなります（民法566条）。

気づいたら、写真と調査資料を残し、売主へ連絡した日時を記録してください。

契約書の特約や、2020年4月1日より前の契約かどうかで、適用される規定が変わります。

自分の持分だけを売ることは、原則としてできます。

不動産の全体を売るには、共有者全員の同意が要ります。

持分を買った人は、ほかの共有者と共有する関係に入り、共有物の分割を請求することもできます（民法256条1項）。

売る前に、ほかの共有者への連絡の要否、価格の根拠、売ったあとの関係を確かめます。

まず、遺産分割が済んでいるかを確かめます。

遺産分割が済んでいない不動産は、原則として、共有物分割の訴えではなく遺産分割で分けます（民法258条の2第1項）。

共有物分割は、共有者の協議で決め、協議が調わないときは、裁判所に分割を請求します（民法258条1項）。

裁判所は、現物の分割か、他の共有者の持分を取得させる方法を検討し、どちらもできないとき、分割によって価格が著しく下がるおそれがあるときなどに、競売を命じることがあります（民法258条2項・3項）。

相続登記は義務で、取得を知った日から3年以内に申請します（不動産登記法76条の2）。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項）。

2024年4月1日より前の相続も対象で、すでに知っていた場合の期限は2027年3月31日です。

遺産分割がまとまらないときは、この期限内に相続人申告登記を申し出れば、義務を果たしたものとみなされますが（同法76条の3第2項）、分割が成立したら、その日から3年以内に改めて登記が要ります（同条4項）。

協議が調わないときは、裁判所に、地主の承諾に代わる許可を求める「借地非訟手続」を利用できる場合があります。

増改築は17条2項（増改築を制限する借地条件があるとき）、建物の譲渡に伴う賃借権の譲渡・転貸は19条1項（地主に不利となるおそれがないのに承諾しないとき）、更新後の再築は18条1項（やむを得ない事情があるのに承諾しないとき）が定めています（借地借家法）。

借地は、契約が始まった時期によって、以前の借地法の決まりが適用される部分があるため、契約書と更新の経緯から確かめます。

法務局の筆界特定登記官が、登記された筆界の現地での位置を特定する、行政の手続です。

所有権の及ぶ範囲を決める手続ではないため、所有権の境界の特定を目的とする申請は、却下されます（不動産登記法132条1項5号）。

結果に納得できないときは、筆界確定訴訟で争うことができ、判決が確定すると、抵触する範囲で筆界特定は効力を失います（同法148条）。

どちらが合うかは、資料と隣地との話合いの状況から検討します。

原則として、まず木の所有者に、枝を切除するよう求めます。

催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者やその所在が分からないとき、急迫の事情があるときは、自分で切り取れます（民法233条3項）。

根が境界を越えているときは、催告をしなくても、自分で切り取れます（同条4項）。

切り取る前に、木の所有者と越境の範囲を、写真や測量図で確かめてください。