離婚しても、住宅ローンの契約はそのまま残ります。夫婦の間で「家は妻、ローンは夫」と決めても、金融機関においては、言葉は悪いですが知ったことではないので、債務者や連帯保証人は変わりません。家をどうするかは、財産分与の問題として、家の時価とローン残高を比べるところから考えます。家の価値がローン残高を上回れば、その差額が分ける対象になります。下回る（オーバーローン）場合は、家そのものに分ける価値はないと扱われるのが一般的です。
ご相談で多いのは、「子どもの学校のため、家には住み続けたい」「ローンの名義人は夫だが、自分が連帯保証人になっている」というお悩みです。選択肢ごとに、何が起きるのかを整理します。
まず確認したいのは「家の時価」と「ローン残高」
財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を分ける制度です（民法768条）。家の名義がどちらか一方でも、婚姻中に購入したものであれば、原則として分与の対象になります。
家の評価は、ローン残高を差し引いて考えます。時価3,000万円・残高2,000万円なら、分ける対象は1,000万円です。時価のほうが低いオーバーローンの場合は、家に分ける価値はないとして扱うのが一般的です。ただ、預貯金など他の財産と差し引きするかどうかは考え方が分かれ、事案によって結論が変わります。
時価は、不動産鑑定士の鑑定意見が最も正確かもしれませんが、費用を要するので、不動産業者の査定を複数取って確認するのが通常です。頭金に独身時代の貯金や親からの援助を充てた場合は、その部分を夫婦の共有財産から除いて考える余地があります。
家を売って清算する
売却代金でローンを完済できる場合は、残った金額を分ければよく、離婚後の関係が最もすっきりします。
売却してもローンが残る場合は、金融機関の同意を得て売る「任意売却」を検討します。売却後に残った債務は、債務者が返済を続けることになります。
名義人が住み続ける場合
夫名義の家に夫が住み続け、ローンも夫が払い続ける形です。家の価値がローン残高を上回る場合は、その差額の半分に相当する額を、夫が妻に支払って清算するのが一般的な整理です。
注意したいのは、妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合です。離婚しても保証の関係は自動的には消えません。夫の返済が滞れば、金融機関は妻に請求できます。保証を外すには、金融機関と交渉して別の保証人を立てる、借換えをするなどの方法を取る必要があります。夫婦それぞれが借り入れるペアローンの場合も、各自が自分の借入れについて責任を負い続けます。
名義人ではない側が住み続ける場合
子どもの環境を変えたくないとして、夫名義の家に妻と子が住み続け、ローンは夫が払う、という取り決めもあります。住み慣れた家に住めることは大きな利点ですが、次のリスクがあります。
一つは、夫が返済をやめれば、家は競売にかけられ、住み続けられなくなることです。もう一つは、名義もローンも夫のままなので、将来売却や借換えをするときに、夫の協力が必要になることです。
この形を選ぶ場合は、住む期間、ローンの支払い、固定資産税や修繕費の負担、将来名義を移すかどうかを、離婚協議書や公正証書に具体的に書いておくことが大切です。ローンの支払いを養育費とどう関係づけるかも、あらかじめ整理しておきます。
税金と登記の注意点
家を財産分与として渡した側には、渡した時点の時価を収入金額とする譲渡所得の課税が行われます（国税庁タックスアンサーNo.3114）。受け取った側には、通常、贈与税はかかりません。ただし、分与の額が多すぎる場合や、税を免れるための離婚と認められる場合は例外です（同No.4414）。
名義を移すときは、財産分与を原因とする所有権移転登記をします。住宅ローンが残っている場合、ローンの契約上、名義を変えるには金融機関の承諾が必要なのが通常です。
財産分与の請求は、離婚から5年以内（2026年4月以降の離婚）
家の扱いを決めないまま離婚することもできますが、財産分与の請求には期限があります。2026年4月1日以降に離婚した場合は離婚の時から5年、それより前に離婚した場合は2年です（民法768条2項、令和6年改正法の経過措置）。
期限が過ぎると、家庭裁判所に財産分与を求めることはできなくなります。ローンの残る家は話がまとまりにくいため、離婚の話し合いの段階で一緒に決めておくのが安全です。
弁護士に依頼するメリット
住宅ローンが残る家の扱いは、離婚後の生活に長く影響します。弁護士にご相談いただくと、次のような点でお手伝いできます。
- 家の時価とローン残高、他の財産を並べて、財産分与の全体像を試算できる
- 連帯保証やペアローンを含め、離婚後に残るリスクを洗い出せる
- 住み続ける場合の取り決めを、後でもめない形で書面にできる
- 金融機関・不動産業者・税理士・司法書士と連携し、手続きを一続きで進められる
よくあるご質問
Q. オーバーローンの家でも、財産分与で何かもらえますか？
家そのものに分ける価値がないと扱われることが多い一方、預貯金や保険、退職金など他の財産は分与の対象になります。家のマイナスを他の財産と差し引きするかどうかは考え方が分かれるため、財産全体を並べて検討する必要があります。
Q. 離婚後も夫がローンを払う約束ですが、払わなくなったらどうなりますか？
金融機関との関係では夫が債務者のままなので、滞納が続けば家は競売にかけられるおそれがあります。妻が連帯保証人であれば、妻にも請求が来ます。お金の支払いの約束を強制執行認諾文言付きの公正証書にしておくと、支払いが滞ったときに強制執行の手続きを取りやすくなります。
Q. 家の名義を妻に変えることはできますか？
財産分与として名義を移すこと自体はできます。ただ、ローンが残っている場合は、契約上、金融機関の承諾が必要なのが通常で、無断で名義を変えると一括返済を求められるおそれがあります。妻が借換えをして夫のローンを完済する方法もありますが、妻の収入で審査が通るかが問題になります。
離婚と住宅ローンのご相談は当事務所へ
大元・秋山法律事務所（広島市中区・八丁堀）では、住宅ローンが残る家の扱いを含め、財産分与・養育費・親権など離婚全般のご相談をお受けしています。ローンの返済予定表や登記簿など、お手元にある資料からで構いません。